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安徽市黄山市黄山区人民政府关于农村土地承包经营权流转规范化管

来自:黄山区    作者:     点击:次    时间:2010-06-18 14:28

  为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神,鼓励、引导和规范农村土地承包经营权流转,加快推进农业产业化进程,提高农业经营规模化、组织化程度,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、安徽省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和省政府《关于农村土地承包经营权流转若干问题的意见》(皖政〔2009〕13号)的要求,现就我区农村土地承包经营权流转规范化管理和服务工作提出如下实施意见。

     为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神,鼓励、引导和规范农村土地承包经营权流转,加快推进农业产业化进程,提高农业经营规模化、组织化程度,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、安徽省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和省政府《关于农村土地承包经营权流转若干问题的意见》(皖政〔2009〕13号)的要求,现就我区农村土地承包经营权流转规范化管理和服务工作提出如下实施意见。
    一、建立流转机制
    ㈠明确流转原则。农村土地承包经营权流转必须在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包经营关系的基础上,遵循平等协商和依法、自愿、有偿的原则进行,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转收益归原承包方所有,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地的经营权,也不得以任何形式截留、扣缴流转收益。区农委和乡镇人民政府负责指导本区域土地承包经营权流转工作。
    ㈡建立流转服务机构。区级以区农经站为依托,成立农村土地承包经营权流转办公室,负责土地流转的政策研究、方案制订和业务指导等工作,办公室主任由区农委分管副主任兼任,成员由区农经站工作人员组成;各乡镇以农经站为依托,于6月6日前建立农村土地承包经营权流转服务中心,负责土地流转的政策咨询,指导流转双方签订土地流转合同,办理土地流转合同的签证,对土地流转纠纷进行调处,对土地流转合同的登记、变更等情况进行备案,中心主任由乡镇分管负责人兼任,成员由农经站、国土所、农技站人员组成;各村设立土地承包经营权流转服务站,村民委员会主任为服务站负责人,委派一名村干部作为土地承包经营权流转信息报送员,及时掌握村组农户土地流转的意愿,提供土地流转的信息,协调流转双方的利益,督促依法签订流转合同,调解土地流转中出现的矛盾和纠纷,对土地流转情况进行登记,并及时向乡镇土地流转服务中心提供土地流转动态情况。建立区、乡镇、村三级土地承包经营权流转信息平台,并与省、市农业信息网站联网,发布土地承包经营权流转信息。
    镇要把农村土地承包经营权流转纳入为民服务全程代理的服务内容,在代理中心的办事大厅内,设置信息联络、项目资质审查、收益评估、合同签订和鉴证等功能窗口。
    信息联络窗口,主要负责引导农村土地承包经营权流转双方和村流转信息报送员向服务中心提出申请,搜集汇总、整理登记、挂牌发布、归档流转信息,联络流转双方洽谈流转有关事宜。
    项目资质审查窗口,主要负责审查流转主体的法人资格、信誉度、资金实力、经营管理能力、履约能力,以及所实施的项目是否符合有关法律法规、产业政策要求和提示项目经营风险等。
    收益评估窗口,主要负责当流转双方对流转价格有分歧时,受托进行转出方土地的收益评估,提供流转土地预期收益和流转价格参考依据,根据市场和时间变化,提供一定比例和年限递增的建议等。
    同签订和鉴证窗口,主要负责提供和指导流转双方签订规范的流转合同,并按规定予以备案。流转双方有鉴证要求的,及时提供相关服务。
    ㈢培育流转中介组织。鼓励有经营资格、有经济实力、有资信度的以土地流转合作社为主的中介组织,参与农村土地承包经营权流转服务,建立以市场为导向,自负盈亏、自主服务的运行模式。区农村土地承包经营权流转办公室负责对中介资质实施备案管理和严格监管。
    ㈣建立价格评估机制。为保护流转双方的权益,各乡镇土地承包经营权流转服务中心可接受委托,对流转土地位置、农业生产基础条件、土地收益、人均收入、供求关系等因素进行评估,并提供底价指导。土地承包经营权流转最终价格由承包方与受让方协商确定,并根据市场变化,约定按一定比例和年限递增,提倡以实物折价确定流转价格。
     ㈤加强纠纷调处工作。土地承包经营权流转发生纠纷的,双方当事人可自行协商解决,也可请求村民委员会或乡镇农村土地承包纠纷调解委员会进行调解;当事人不愿协商、调解或协商调解不成的,可向区农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁,也可直接向人民法院起诉。已由人民法院判决的,不再进行仲裁。
    二、明确流转方式
    承包方依法取得的农村土地承包经营权,可以采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式流转。
     ㈠出租。是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
    ㈡转包。是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
    ㈢互换。是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换时,当事人应当签订流转合同,报发包方和乡镇土地承包管理机构备案,同时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。
    ㈣转让。是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。采取转让方式流转农村土地承包经营权的,承包方应当向发包方(村民小组)和乡镇农经站提出申请,经审核同意后方可转让,并及时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。
    ㈤入股。是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。
    ㈥再流转。通过转让、互换方式取得的土地承包经营权,经依法登记变更后,在取得原发包方同意的基础上,可采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式依法再次流转。
    为提高土地规模经营效益,可以集中流转承包土地,集中开发,连片种植养殖,兴建产业基地。
    三、维护流转权益
    ㈠土地承包经营权流转的主体是承包方,承包方有权依法自主决定所承包土地的经营权是否流转,以及流转的对象和方式等。
   ㈡土地承包经营权流转收益归承包方所有。流转的转包费、转让费、租金、入股分红收益等,由当事人双方协商确定。
   ㈢承包方自愿委托发包方或中介组织流转承包土地经营权的,应当由承包方出具农村土地承包经营权流转委托书。委托书应载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或签章。
    通过村(组)民代表会议形式决定农村土地承包经营权流转行为的,愿意流转的农户,应在村(组)民代表会议记录上签署意见,明确表示同意委托发包方流转其承包土地的经营权,该行为视为承包人书面委托行为。没有承包人的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包人的承包土地经营权。
    ㈣农村土地承包经营权流转的受让方,可以是法律法规允许的有农业生产经营能力的组织和个人。同等条件下,本集体组织成员享有优先权。
    ㈤受让方可根据市场需求合理调整农业产业结构,自主经营,享受因生产经营带来的政治荣誉和相关的经济待遇。
   ㈥流转土地上原有农业生产设施的经营权随土地承包经营权一同流转,其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定;土地承包经营权流转中涉及土地等级差别需要补偿的,由流转双方根据土地的原经营性质、流转后的用途和土地级差等协商确定;流转期满,流转土地上农业生产设施和土地等级与流转前发生变化的,可由流转双方协商补偿。上述价值和补偿也可委托流转服务中心评估认定,约定为现金或实物补偿。
   四、规范流转程序
   ㈠协商。承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商,达成流转意向。发包方受承包方书面委托,可代表承包方统一与受让方进行协商。
     ㈡审查。流转双方协商达成初步意向后,报所在乡镇农经站对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。流转面积500亩以下的由乡镇政府组织审查;500-1000亩的由区政府会同乡镇组织审查;流转面积超过1000亩的,建立规模经营主体流转情况档案,经所在乡镇初审、区预审后,报市农业行政主管部门审查。
对受让方审查的内容应包括:
    ⒈资质审查:法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等;
    ⒉项目审查:实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求,项目的预期效益及经营风险等。
    ㈢订立合同。经审查后,在乡镇土地承包流转服务中心监督下,双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托,可代表承包方与受让方订立合同。
    除代耕外,土地承包经营权流转双方都应签订由省农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同(式样见附件1)。
    ㈣备案。流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的,可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。
    同一受让方流转土地规模达到500亩及以上的,由乡镇土地承包流转服务中心将合同签订情况向县区土地承包流转服务中心申报备案;规模达到1000亩及以上的,由区土地承包流转办公室向市农业行政主管部门申报备案。
    ㈤归档。乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。
    五、加强流转管理和服务
     ㈠转让许可。承包方转让土地,发包方同意转让的应及时向乡镇农经站报告,并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的,应当于7日内向当事人书面说明理由。
     ㈡变更登记。土地承包经营权采取互换、转让方式流转的,当事人应申请变更登记。未经变更登记的,不得对抗善意第三人。
    ㈢流转信息管理。区农村土地承包经营权流转办公室负责指导乡镇农村土地承包经营权流转信息规范管理工作。
    ⒈信息收集。有流转意向的农户,可将流转信息告知村土地承包经营权流转信息员或服务站,也可以采取委托流转的方式,填写《农村土地承包经营权流转委托书》(式样见附件2),注明流转经营权土地的地点、亩数、土地类型、流转期限、流转意向价格及付款方式等。流转受让方也可将需求信息以委托书的形式告知乡镇、村土地承包经营权流转服务机构或其他中介组织。
    ⒉登记发布。村土地承包经营权流转服务站负责将流转信息及时登记、汇总、整理上报乡镇农村土地承包经营权流转服务中心。乡镇服务中心将信息筛选分类后挂牌发布,同时上报区农村土地承包经营权流转办公室,在区农业信息网上定期发布流转信息。
    ⒊信息月报制。从今年6月份起,建立全区农村土地承包经营权流转进度、规模经营等情况按月统计上报制度。各乡镇农村土地承包经营权流转服务中心要确定专门的信息报送员,如实准确地填报农村土地承包经营权流转、规模经营等相关信息,区农村土地承包经营权流转办公室定期在内部资料和相关媒体上发布。
     ㈣流转档案管理。各乡镇、村土地承包经营权流转服务机构要建立农村土地承包经营权流转档案和台帐(式样见附件3),并实行大户登记备案制度。建立农村土地承包经营权流转档案管理和报表体系,及时汇集本乡镇流转情况,报区农村土地承包经营权流转办公室汇总、备案。
    ㈤鼓励规模经营。进一步加大土地整理、农业综合开发、标准农田建设和特色农业产业基地建设的力度,并将其与农村土地承包经营权流转和规模经营紧密结合起来,对已形成规模经营的地方,有关部门要优先立项。农业、农机、科研等部门要与规模经营主体建立定期联系制度,优先为他们提供适用农机具、优良品种和技术培训、信息咨询等服务。农资部门要千方百计满足规模经营大户对农资的需求,优先供应,保证质量。
    六、严格违规处理
    ㈠有下列行为之一的,受损害方有权请求区农村土地承包纠纷仲裁委员会或者人民法院依法认定流转合同无效,变更或者撤销流转合同:
    ⒈发包方违反民主议定原则越权流转的;
    ⒉依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的;
    ⒊一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同,损害对方利益的;
    ⒋恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
    ⒌违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的;
    ⒍没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的;
    ⒎强迫承包方进行流转的;
    ⒏擅自改变流转土地农业用途的。
    ㈡发包方有下列行为之一的,乡镇政府应当责令其限期改正,并承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任:
    ⒈借流转之机收回、调整承包土地的;
    ⒉强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的;
    ⒊假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的;
    ⒋以划分"口粮田"和"责任田"等为由违法收回承包地搞招标承包的;
    ⒌侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的;
    ⒍其他侵害农村土地承包经营权的行为。
     ㈢受让方有下列行为之一的,发包方应责成当事人限期改正:
    ⒈受让方未按合同约定向承包方支付流转费用的;
    ⒉土地承包经营权流转合同生效后,受让方一年内无实际农业生产经营活动,导致土地闲置或荒芜的;
    ⒊违反合同约定,改变流转土地农业用途的。
    七、加大扶持力度
    自今年起,区财政安排一定的资金,专项用于促进土地承包经营权流转,扩大经营规模,提高土地产出率。
    ㈠鼓励土地集中连片流转。凡新增连片流转土地承包经营权100亩以上,流转期限3年以上的,区财政按每亩100元给予一次性补助,其中50元作为镇政府的工作经费,50元作为村级组织的工作经费。
    ㈡扶持发展土地股份合作社。积极探索土地承包经营权流转的新机制,开展以土地为股份的合作经营。凡新组建土地股份合作社,土地入股面积100亩以上,并经工商部门登记,且运作规范,区财政给予2万元的一次性补助。
    ㈢支持组建土地流转服务中心。凡组建乡镇土地承包经营权流转服务中心,且运作规范,作用发挥明显的,每年新增土地流转面积500亩以上的,区财政给予3万元的补助。
    各乡镇要联系本地实际,制订具体的支持政策。
    八、强化组织领导
    农村土地承包经营权流转工作涉及农民的切身利益,事关农村改革发展稳定大局。各乡镇必须高度重视,把这项工作摆上重要议事日程,加强领导,成立组织,落实责任,结合实际制定具体政策措施。要切实加强农村土地承包经营权流转管理队伍建设,加大对乡镇农经管理干部的法律、法规和政策培训力度。要加强调查研究,注重典型示范,加大宣传力度,引导广大干部群众消除政策疑虑,形成思想共识和内在推动力。